12 КЛЮЧОВИХ ПУНКТІВ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ
Обговоренню і коригуванню договору оренди зазвичай приділяється багато уваги і часу як з боку керівника, так і з боку юридичного і фінансового департаментів на всіх етапах переговорного процесу. Але іноді виходить, що в результаті «у сімох няньок дитина без ока». Не будемо сильно драматизувати. Договір оренди - це не іпотека, і все одно потрібно вміти виділяти основні моменти в тих документах, що ви підписуєте. Нижче кілька корисних порад як спростити та систематизувати роботу над угодою, якщо ви не юрист.
Як зазвичай буває? Ви визначилися з офісом! У гонитві за максимально вигідними умовами, під час перемовин з новим орендодавцем, в проміжках між замовленнями меблів і пошуку перевізників, намагаєтеся ще й не випустити з поля зору основний робочий бізнес-процес, адже заради нього, власне, вся суєта. Приблизно в такому стані ми вперше відкриваємо драфт договору оренди і через 2 хвилини його закриваємо, іноді хвилюючись в глибині душі. Потім знову відкриваємо, якось редагуємо, погоджуємо, підписуємо! Все... Передаємо в архів, щоб був під рукою в разі чого, в надії, що «в разі чого» не станеться.
А уважно починаємо читати, що підписали вже потім, коли «в разі чого» постукало у двері.
В ідеалі було б найняти юриста, який зробить це професійно і швидше за вас. Можна доручити це своєму ріелтору, якщо ви оплачуєте його послуги і довірили йому підібрати для вас найкращий варіант. Але будьте готові до того, що якщо документ об'ємний, непростий, а в людини мало досвіду роботи в сфері оренди, то на якомусь етапі ви почуєте від нього: «Не рекомендую підписувати в такому вигляді». А що далі?
Давайте розберемося, як зазвичай відбувається вивчення договору, якщо у вас немає всіх цих корисних департаментів і шукати крайніх потім буде ніде. Немає юриста, немає гідного брокера, немає зайвих коштів для їх найму, і ви вирішили побороти угоду власноруч! Ще раз повторюся, це не іпотека і не «Капітал» К. Маркса. Якщо ви вирішили вести бізнес в Україні, то редакція договору оренди тим паче не повинна напрягати.
Пам'ятайте! Ваша ідеальна угода має відображати 12 ключових моментів:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1. Хто і на підставі чого здає вам приміщення в оренду.
2. Що це приміщення собою являє в юридичному сенсі, чи відповідає фактична площа або кількість кабінетів тому, що написано в документі на право власності (йдеться не про меблі, дзеркала і якого кольору жалюзі).
3. Як ви можете здійснювати свою комерційну діяльність в цьому приміщенні, і які можливості є у власника контролювати дотримання вами цієї умови. Можливість передачі приміщення в суборенду.
4. Стан, в якому передається приміщення. Як орендарю, так і орендодавцю наприкінці терміну дії договору. Покращення. Ремонти.
ВАРТІСТЬ
5. Вартість оренди, порядок розрахунків за комунальні та інші послуги.
6. Гарантійний платіж. Умови передачі його орендодавцю і повернення орендарю після закінчення терміну оренди. Можливість заліку в рахунок орендної плати за якийсь період наприкінці дії угоди.
7. Початок відліку орендної плати. Не завжди ця дата збігається з датою підписання угоди.
8. Спосіб індексації так корегування орендної плати протягом терміну дії договору оренди.
СТРОКИ
9. Термін оренди. Терміни передачі і повернення приміщення.
10. Можливість дострокового розірвання. Зупиніться уважно на цьому пункті.
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ
11. Штрафні санкції та відповідальність сторін за порушення умов договору.
12. Форс-мажор. Пролонгація. Особливі умови.
Зверніть увагу! Тільки три перші пункти знаходяться в юридичній площині. Все решта - це виключно комерційні питання, які багато хто, помилково, перекладає на юристів.
А дарма... Ці моменти якраз і є предметом ваших переговорів з власником приміщення. Важливо заздалегіть розуміти які його очікування за цими пунктами, особливо стосується пунктів з 5 по 10! Для цього не обов'язково відразу просити типовий договір оренди. Якщо перед тим, як приступити до вивчення договору, ви не можете відповісти собі на всі ці питання - то означає, що ви погано підготувалися. І не виключено, що витратили час даремно.
ЯК САМОСТІЙНО ПРОАНАЛІЗУВАТИ ДОГОВІР.
1. Відкривайте договір після першої філіжанки ранкової кави. Без поспіху, суєти і паніки, на свіжу голову, поки рутина вашого бізнесу не засмоктала вас на весь день.
2. Читайте повільно всю угоду до кінця. Вникаючи в суть кожного пункту, і виділяючи різним фоном, що незрозуміло, що хотілося б поміняти, а що відразу б видалити, але не затримуйтеся довго на кожному пункті.
3. Тепер візьміть аркуш з 12 вашими моментами і спроектуйте його на договір оренди орендодавця. Тобто знайдіть, де саме і в яких розділах і пунктах договору оренди відображені очікування власника за цими, як правило, спірними питаннями.
4. Складіть протокол розбіжностей, що стосуються наших ключових 12-ти пунктів - поділіть чистий аркуш на 3 частини: редакція орендодавця, ваші очікування, кінцевий варіант.
5. Доповніть його іншими важливими моментами, які ви виявили в ході вивчення договору, таким же чином: редакція орендодавця, ваші очікування, кінцевий варіант.
6. Виділіть основні критичні для вас пункти, без узгодження яких подальші переговори не мають для вас сенсу.
7. Підготуйтеся до переговорів, підібравши переконливі аргументи на вашу користь. І бажаємо удачі!
8. Якщо вам вдалося знайти компроміси з вашим майбутнім орендодавцем по більшості цих моментів, вітаємо!
9. Простежте, щоб юристи орендодавця коректно і недвозначно відобразили всі ваші домовленості, з використанням грамотних юридичних формулювань.
ВАЖЛИВО! Ставтеся з повагою до чужого часу, вносіть коригування у режимі правок. Коли ви надсилаєте версію договору, виправлену там, де вважали за потрібне, без будь-яких натяків на виправлення або без протоколу розбіжностей, будьте готові отримати у відповідь знову базовий договір з побажанням внести правки так, щоб їх було видно.
Цей процес може тривати до нескінченності, але спочатку охарактеризує вас як не дуже серйозного партнера.
Насправді Ви здивуєтеся, але наявність юридичної освіти не завжди сприяє компромісу в переговорах. Головне, не піддаватися емоціям і з самого початку, відокремивши комерційні розбіжності від юридичних, послідовно і уважно обговорити пункт за пунктом, вислухавши зустрічні аргументи протилежної сторони.
Дзеркальні умови відповідальності, прав і обов'язків - гарна основа для тривалих орендних відносин, скріплених договором з підписами і печатками сторін.