12 КЛЮЧЕВЫХ МОМЕНТОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Обсуждению и корректировке договора аренды обычно уделяется много внимания и времени как со стороны руководителя, так и со стороны юридического и финансового департаментов на всех этапах переговорного процесса. Но иногда выходит, что в результате «у семи нянек дитя без глаза». Не будем сильно драматизировать. Договор аренды – это не ипотека, и все равно нужно уметь выделять основные моменты в тех документах, что вы подписываете. Ниже несколько полезных советов как упростить и систематизировать работу над договором, если вы не юрист.
Как обычно бывает? Вы определились с офисом! В погоне за максимально выгодными условиями, во время переговоров с новым арендодателем, в промежутках между заказами мебели и поиска перевозчиков, стараетесь еще и не упустить из виду основной рабочий бизнес-процесс, ведь ради него, собственно, вся суета. Примерно в таком состоянии мы впервые открываем договор аренды и через 2 минуты его закрываем, иногда паникуя в глубине души. Потом снова открываем, как-то редактируем, согласовываем, подписываем! Всё… Передаем в архив, чтобы был под рукой в случае чего, в надежде, что «в случае чего» не настанет.
А внимательно начинаем читать, что подписали уже потом, когда «в случае чего» постучало в дверь.
В идеале было бы нанять юриста, который сделает это профессионально и быстрее, чем вы. Можно поручить это своему риелтору, если вы оплачиваете его услуги и доверили ему подобрать для вас лучший вариант. Но будьте готовы к тому, что если документ объемный, непростой, а у человека не достаточно опыта работы в сфере аренды, то на каком-то этапе вы услышите от него: «Не рекомендую подписывать в таком виде». А что дальше?
Давайте разберемся, как обычно происходит изучение договора, если у вас нет всех этих полезных департаментов и искать крайних потом будет негде. Нет юриста, нет достойного брокера, нет лишних средств для их найма, и Вы решили побороть договор в одиночку! Отлично, еще раз повторюсь, это не ипотека, не капитал К.Маркса. Если вы решили вести бизнес в Украине, то редакция договора аренды уж тем более не должна напрягать.
Помните! Ваш идеальный договор должен отражать 12 основных моментов:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1. Кто и на основании чего сдает вам помещение в аренду.
2. Что это помещение из себя представляет в юридическом смысле, соответствует ли фактическое помещение по площади или набору кабинетов тому, что написано в правоустанавливающем документе (это не про мебель, зеркала и какого цвета висят жалюзи).
3. Как вы можете осуществлять свою коммерческую деятельность в этом помещении, и какие возможности есть у владельца контролировать соблюдение вами этого условия. Возможность передачи в субаренду.
4. Состояние, в котором передается помещение. Как арендатору, так и арендодателю в конце срока действия договора. Улучшения. Ремонты.
СТОИМОСТЬ
5. Стоимость аренды, порядок расчётов за коммунальные и прочие расходы.
6. Гарантийный платеж. Условия передачи его арендодателю и возврат арендатору по истечении договора аренды. Возможность зачета в счет арендной платы за какой-то период в конце действия договора.
7. Начало отсчета арендной платы. Не всегда эта дата совпадает с датой подписания договора.
8. Способы индексации арендной платы на протяжении срока аренды.
СРОКИ
9. Срок аренды. Сроки передачи и возврата помещения.
10. Возможность досрочного расторжения. Остановитесь внимательно на этом пункте.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ
11. Штрафные санкции и ответственность сторон за нарушение условий договора.
12. Форс-мажор. Пролонгация. Особые условия.
Обратите внимание! Только три первых пункта лежат в юридической плоскости. Все остальные – это исключительно коммерческие вопросы, которые многие, по ошибке, перекладывают на юристов.
А зря… Эти моменты как раз и являются предметом ваших переговоров с собственником помещения. Важно понимать какие ожидания по этим пунктам у владельца офиса, особенно касается пунктов с 5 по 10! Для этого не обязательно сразу просить типовой договор аренды. Если перед тем, как приступить к изучению договора, вы не можете ответить себе на все эти вопросы – значит, вы плохо подготовились. И не исключено, что потратили время зря.
КАК САМОСТОЯТЕЛЬНО ПРОАНАЛИЗИРОВАТЬ ДОГОВОР.
1. Открывайте договор после первой чашечки утреннего кофе. Без спешки, суеты и паники, на свежую голову, пока рутина вашего бизнеса на засосала вас на весь день.
2. Читайте медленно весь договор аренды до конца. Вникая в суть каждого пункта, и выделяя разным фоном, что непонятно, что хотелось бы поменять, а что сразу бы удалить, но не задерживайтесь долго на каждом пункте.
3. Теперь возьмите листик с 12 вашими моментами и спроецируйте его на договор аренды арендодателя. Т.е. найдите, где именно и в каких разделах и пунктах договора аренды отражены ожидания владельца по этим, как правило, спорным вопросам.
4. Составьте протокол разногласий, касающихся наших основных 12-ти пунктов – разделите чистый лист на 3 части: редакция арендодателя, ваши ожидания, конечный вариант.
5. Дополните его остальными важными моментами, которые вы обнаружили в ходе изучения договора, таким же образом: редакция арендодателя, ваши ожидания, конечный вариант.
6. Выделите основные критические для вас пункты, без согласования которых дальнейшие переговоры не имеют для вас смысла.
7. Подготовьтесь к переговорам, подобрав убедительные аргументы в вашу пользу. И желаем удачи!
8. Если вам удалось найти компромиссы с вашим будущим арендодателем по большинству этих моментов, поздравляем!
9. Проследите, чтобы юристы арендодателя корректно и недвусмысленно отразили все ваши договоренности, с использованием грамотных юридических формулировок.
ВАЖНО! Относитесь с уважением к чужому времени, вносите корректировки в режиме правок. Когда вы отсылаете версию договора, исправленную там, где посчитали нужным, без каких-либо намеков на исправления или без протокола разногласий, будьте готовы получить в ответ снова базовый договор с пожеланием внести правки так, чтобы их было видно.
Этот процесс может продолжаться до бесконечности, но изначально охарактеризует вас как не самого серьезного партнера.
На самом деле Вы удивитесь, но юридическое образование не всегда способствует нахождению компромисса в переговорах. Главное, не поддаваться эмоциям и с самого начала отделив коммерческие разногласия от юридических, последовательно и внимательно обсудить пункт за пунктом, выслушав встречные аргументы противоположной стороны.
Зеркальные условия ответственности, прав и обязанностей – хорошее подспорье для длительных арендных отношений, скрепленных договором с подписями и печатями сторон.