Як оцінити нерухомість за одну хвилину

Ставка капіталізації. Що це? Як її вираховувати і застосовувати на практиці? Як визначити ліквідність об'єкта комерційної нерухомості. «Професійному інвестору необхідно знати 3 речі: коли увійти на ринок, коли піти з ринку і як забрати свої гроші з грального столу.» - Роберт Кіосакі.

Останнім часом активно обговорюється прийдешній вихід іноземних інвесторів на український ринок комерційної нерухомості. Кількість проведених в Україні великих угод за 2015 теж свідчить про деяку «відлиги», даючи оптимістичні прогнози. Це не може не радувати, але і розраховувати, що ціни на комерційну нерухомість в зв'язку з цим повернуться хоча б в 2012-2013 найближчим часом дуже передчасно. Інтерес іноземних інвесторів поки носить більше аналітичний характер. Придивляються...

Якщо говорити про великі об'єкти (офісних і торгових центрах), то за даними іноземних брокерських компаній, що працюють на українському ринку, потенційним інвесторам цікаві об'єкти зі ставкою капіталізації 12-14% (і це ще не привід предметно говорити про купівлю) .Детальніше про ставку капіталізації та її застосуванні ви дізнаєтеся дочитавши цю статтю. Якщо коротко, то при реальній вартості оренди 200 грн. / М2 (без ПДВ, комунальних витрат і витрат на експлуатацію будівлі) об'єкт може бути цікавий потенційному інвестору при вартості квадратного метра $ 650-700. Це при середньому курсі в 26 грн. за $1.

Адекватна ціна на нерухомість - це тільки вершина айсберга. Ліквідність об'єкта визначається масою параметрів. Якщо говорити про офісних центрах, то чистота правовстановлюючих документів на будівлю і земельну ділянку, інженерія об'єкта, близькість до метро і зупинок громадського транспорту, співвідношення здається площі до загальної, якість орендарів і умови договорів оренди - це далеко не повний список питань яким буде приділятися пильна увага. Ну і, звичайно ж, головний параметр об'єкта: місце його розташування. Обсяг таких інвестицій в об'єкти площею від декількох тисяч до декількох десятків тисяч квадратних метрів може становити не один десяток млн. $, А процес від «виходу на ринок» до прийняття рішення і закриття угоди може тривати місяцями, а то й не один рік. Тому до запитів інформації з боку іноземних інвесторів правильніше було б ставитися як до сигналу для локальних приватних інвесторів, що працюють на менш об'ємному ринку менш великої комерційної нерухомості (офіси, магазини, склади і т.п.).

Що робити локальному інвесторові не з мільйонними обсягами коштів для інвестицій, а скажімо, $ 300 000? Давайте порівняємо найпопулярніші варіанти для вкладення і заощадження грошей в Україні. Найвища заявлена ​​прибутковість, як і раніше, у банківського депозиту в гривні річних! У порівнянні з такою ставкою всі інші види вкладів і поширених способів інвестування швидше можна назвати ощадними. Але перед тим як йти в банк не забудьте врахувати 19,5% податок (18% прибутковий і 1,5% військовий збір), а так само девальвацію нац. валюти більш ніж в 3 рази за 2 роки і то, що розмір компенсації в разі «випаровування» банку обмежений сумою 200 000 грн. Банківський депозит в більш стабільних іноземних валютах менш привабливий. В середньому від залежно від ряду умов. У розумінні більшості українських вкладників банк - це, як казино, тільки із заниженим коефіцієнтом ставок. Побудувати партнерську співпрацю на такому «довірі» вдається з натяжкою.

У нашій статті ми не будемо загострюватися на проблемах банків і кредиті довіри до банківської системи. Поговоримо про інвестиції в комерційну нерухомість, яка стає все більш привабливим на тлі подій, що відбуваються.

До комерційної можна віднести будь-яку нерухомість, якщо вона передбачає комерційне використання з отриманням постійного доходу. Навіть квартиру, якщо вона купується спочатку з метою подальшої здачі в оренду. Різниця лише в тому, що ставка капіталізації квартир менше, ніж, наприклад, біля офісу чи магазину.

Ставка капіталізації

Як її вираховувати і застосовувати на практиці?

Перед здійсненням покупки досвідчений інвестор керується не емоціями чи порівнянням цін в газетах і на дошках оголошень (це порівняльний підхід в оцінці нерухомості). Він оцінює своє майбутнє придбання, застосовуючи дохідний підхід. Формула ефективності дуже проста вартість нерухомості, яку, як правило, ви знаєте заздалегідь; очікуваний чистий (!) дохід від даного об'єкта нерухомості за період (зазвичай беремо рік) норма доходу або прибутку для даного ринку, це і є ставка капіталізації ( «коефіцієнт капіталізації», «норма капіталізації», «мультиплікатор чистої ренти»

Шляхом нехитрої математичної операцію ми отримаємо визначення даного показника: Ставка капіталізації - це відношення обсягу інвестицій в нерухомість (вартості нерухомості) до очікуваного чистого операційного доходу від даного об'єкта нерухомості за певний період (як правило, рік). Забігаючи наперед, відзначимо, що ця величина стабільніша, ніж вартість нерухомості або, тим більше, рента, що генерується цим активом. Розберемося на конкретному найпоширенішому прикладі Ви вирішили інвестувати в комерційну нерухомість, і надходить пропозиція розглянути офіс з орендарем площею 150 метрів (це затребувана площа в Києві). Агент продавця заявляє, що ціна даного офісу становить «... $ 2500 за 1 м.кв ..»., Тобто $ 375000. Починає перераховувати його переваги, якість ремонту і т.п., інтригуюче додавши «з торгом!», Пропонує негайно їхати на перегляд. Вам не треба нікуди їхати на даному етапі! Перше, що необхідно розуміти - скільки платить орендар. Якщо об'єкт пропонується як орендний бізнес, а не просто приміщення з ремонтом, то приховувати цього від Вас ніхто не стане. Припустимо, орендар оплачує 45000 грн. за договором (з умовами якого неодмінно ознайомтеся перед покупкою), і компенсує окремо комунальні платежі згідно показників приладів обліку та квитанцій. Припустимо, що обіцяний торг якраз перекриє витрати на оформлення угоди. І ми не випадково обмовилися, що агент продавця (тобто Ви йому нічого не платите), тому що якщо Ви вирішите звернутися до професіоналів, то слід додати сюди так само вартість їх послуг. Але їх робота як раз і буде полягати в тому, щоб аргументовано знизити обсяг витрат, представляючи Ваші інтереси. Давайте счітать.Теперь розрахуємо чистий річний дохід, щоб обчислити ставку капіталізації: 45000 грн. х 12 місяців = 540000 грн. - загальний дохід. Оскільки орендар самостійно оплачує комунальні платежі, а як таких витрат на експлуатацію та управління нашим об'єктом не передбачається, то врахуємо лише податкове навантаження як ФОП на III-й групі (оптимальна для цього конкретного випадку), яка включає в себе 5% від суми загального доходу + соц. внесок (2016 рік) + податок на нерухомість = 27 000+ 3 786, 64 + 6; 450 = 37 236,64.

Таким чином, чистий річний дохід: I = 540000 - 37236, 64 = 502763, 36 грн, але тому що нам ціну оголошують не в гривні, то і цю цифру конвертуємо в валюту, в якій нам пропонують об'єкт (за курсом 26,335 грн. за $ 1 на момент написання статті), отримуємо. Розраховуємо тепер ставку капіталізації даної пропозиції, враховуючи наявні значення: R = $ 19091 / $ 375000 = 0,0509 або 5,09% річних, з огляду на взятий нами період. Ми не дарма згадували іноземних інвесторів на початку цієї статті. Їх очікування 12-14%.

Тепер, як інвестор, якого цікавлять об'єкти зі ставкою капіталізації 13% річних, застосовуючи нашу формулу, підрахуємо, скільки повинен коштувати цей офіс, щоб викликати інтерес, знаючи його вартість оренди (ставка капіталізації, яка цікава нам як інвестору) = $ 146 853. Істотно відрізняється від заявленої вартості чи не так?

Важливо! Для великих об'єктів слід врахувати витрати на експлуатацію (не плутати з комунальними) і керування будинком. Справедливості заради варто відзначити, що іноземні інвестори, про яких йде мова на початку статті розглядають великі об'єкти з багатомільйонними інвестиціями: торгово-розважальні центри, бізнес-центри, готелі і великі логістичні комплекси. Таку високу заявлену ставку капіталізації в 12-14% річних вони позначають, виходячи з розрахунку політичних і економічних ризиків, пов'язаних сьогодні з інвестиціями в Україну. Для порівняння наведемо інфографіку ставок капіталізації в інших країнах. Для локальних, досвідчених інвесторів, готових купувати невеликі об'єкти в Києві привабливими є ставки капіталізації на рівні 9-12%, в залежності від ліквідності об'екта.В той час, як очікування більшості продавців (заявлені ціни на нерухомість) все ще близькі до колишніх 6 8%. Саме такий «розрив очікувань» в поєднанні з поточною економіко-політичною ситуацією і є однією з основних причин по яким ринок сьогодні менш активний. Але, тим не менше, все частіше трапляються адекватні в інвестиційному плані пропозиції.

ВИСНОВКИ: Прибутковий підхід заснований на умінні прогнозувати прибуток, яку даний актив буде приносити в майбутньому. Іншими словами, для того, щоб оцінити привабливість активу на ринку, вам необхідно, в першу чергу, знати, яку оренду сьогодні за нього готовий заплатити орендар. Вам потрібні агенти, які не просто вміють добре продавати і красиво говорити по телефону, а ще й знають реальні правила гри на ринку ОРЕНДИ. Можуть обгрунтовано, на конкретних прикладах сказати адекватна заявлена ​​ціна оренди на той чи інший офіс / магазин. Спрогнозувати наскільки ліквідний цей варіант - як швидко і за якою ціною можна здати його в оренду, якщо завтра Ваш орендар побажає розірвати договір. Завжди беріть річний період, тоді Вам легко буде порівняти ефективність Вашої інвестиції з найпростішої альтернативою - банківським депозитом. Дуже багато хто звик застосовувати до комерційної нерухомості таке поняття як. Тобто за скільки років окупиться той чи інший об'єкт нерухомості при здачі його в оренду. Мова саме про пасивний дохід, тому купити приміщення і займатися в ньому власним бізнесом - це тема іншої статті, а окупність там може бути абсолютно різною, залежно від виду діяльності. Кому ліньки рахувати, підкажемо аналогію між окупністю і ставкою капіталізації:

- окупність 8,3 року і т.д .; Ми обіцяли навчити Вас за хвилину оцінювати первинну ефективність вигідною інвестиції. Якщо вартість оренди 1 квадратного метра в місяць (без комунальних та ПДВ) дорівнює 1% від вартості 1 м2, то можете сміливо приступати до більш детального прорахунку. Оренда 1 м2 = 500 грн. == Продаж 1 м2 = 50000 грн.