Как оценить недвижимость за минуту
Ставка капитализации. Что это? Как ее высчитывать и применять на практике? Как определить ликвидность объекта коммерческой недвижимости. «Профессиональному инвестору необходимо знать 3 вещи: когда войти на рынок, когда уйти с рынка и как забрать свои деньги с игорного стола.» - Роберт Кийосаки.
Последнее время активно обсуждается грядущий выход иностранных инвесторов на украинский рынок коммерческой недвижимости. Количество проведенных в Украине крупных сделок за 2015 тоже свидетельствует о некоторой «оттепели», давая оптимистические прогнозы. Это не может не радовать, но и рассчитывать, что цены на коммерческую недвижимость в связи с этим вернутся хотя бы в 2012-2013 ближайшее время очень преждевременно. Интерес иностранных инвесторов пока носит больше аналитический характер. Присматриваются…
Если говорить о крупных объектах (офисных и торговых центрах), то по данным иностранных брокерских компаний, работающих на украинском рынке, потенциальным инвесторам интересны объекты со ставкой капитализации 12-14% (и это еще не повод предметно говорить о покупке).Подробно о ставке капитализации и ее применении вы узнаете дочитав эту статью. Если кратко, то при реальной стоимости аренды 200 грн./м2 (без НДС, коммунальных расходов и затрат на эксплуатацию здания) объект может быть интересен потенциальному инвестору при стоимости квадратного метра $650-700. Это при среднем курсе в 26 грн. за $1.
Адекватная цена на недвижимость – это только вершина айсберга. Ликвидность объекта определяется массой параметров. Если говорить об офисных центрах, то чистота правоустанавливающих документов на здание и земельный участок, инженерия объекта, близость к метро и остановкам общественного транспорта, соотношение сдаваемой площади к общей, качество арендаторов и условия договоров аренды – это далеко не полный список вопросов которым будет уделяться пристальное внимание. Ну и, конечно же, главный параметр объекта: место его расположения. Объем таких инвестиций в объекты площадью от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч квадратных метров может составлять не один десяток млн. $, а процесс от «выхода на рынок» до принятия решения и закрытия сделки может длиться месяцами, а то и не один год. Поэтому к запросам информации со стороны иностранных инвесторов правильнее было бы относиться как к сигналу для локальных частных инвесторов, работающих на менее объемном рынке менее крупной коммерческой недвижимости (офисы, магазины, склады и т.п.).
Что предпринять локальному инвестору не с миллионными объемами средств для инвестиций, а скажем, $300 000? Давайте сравним самые популярные варианты для вложения и сбережения денег в Украине. Самая высокая заявленная доходность, как и ранее, у банковского депозита в гривне годовых! По сравнению с такой ставкой все остальные виды вкладов и распространенных способов инвестирования скорее можно назвать сберегательными. Но перед тем как идти в банк не забудьте учесть 19,5% налог (18% подоходный и 1,5% военный сбор), а так же девальвацию нац. валюты более чем в 3 раза за 2 года и то, что размер компенсации в случае «испарения» банка ограничен суммой 200 000 грн. Банковский депозит в более стабильных иностранных валютах менее привлекателен. В среднем от в зависимости от ряда условий. В понимании большинства украинских вкладчиков банк – это, как казино, только с заниженным коэффициентом ставок. Построить партнерское сотрудничество на таком «доверии» удается с натяжкой.
В нашей статье мы не будем заостряться на проблемах банков и кредите доверия к банковской системе. Поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость, которая становится все привлекательнее на фоне происходящих событий.
К коммерческой можно отнести любую недвижимость, если она предполагает коммерческое использование с получением постоянного дохода. Даже квартиру, если она приобретается изначально с целью последующей сдачи в аренду. Разница лишь в том, что ставка капитализации квартир меньше, чем, например, у офиса или магазина.
Ставка капитализации
Как ее высчитывать и применять на практике?
Перед осуществлением покупки опытный инвестор руководствуется не эмоциями или сравнением цен в газетах и на досках объявлений (это сравнительный подход в оценке недвижимости). Он оценивает свое будущее приобретение, применяя доходный подход. Формула эффективности очень проста стоимость недвижимости, которую, как правило, вы знаете заранее; ожидаемый чистый (!) доход от данного объекта недвижимости за период (обычно берем год) норма дохода или прибыли для данного рынка, это и есть ставка капитализации («коэффициент капитализации», «норма капитализации», «мультипликатор чистой ренты»
Путем нехитрой математической операцию мы получим определение данного показателя: Ставка капитализации – это отношение объема инвестиций в недвижимость (стоимости недвижимости) к ожидаемому чистому операционному доходу от данного объекта недвижимости за определенный период (как правило, год). Забегая наперед, отметим, что эта величина более стабильная, чем стоимость недвижимости или, тем более, рента, генерируемая данным активом. Разберемся на конкретном самом распространенном примере Вы решили инвестировать в коммерческую недвижимость, и поступает предложение рассмотреть офис с арендатором площадью 150 метров (это востребованная площадь в Киеве). Агент продавца заявляет, что цена данного офиса составляет «…$2500 за 1 м.кв..»., т.е. $375000. Начинает перечислять его преимущества, качество ремонта и т.п., интригующе добавив «с торгом!», предлагает немедленно ехать на просмотр. Вам не надо никуда ехать на данном этапе! Первое, что необходимо понимать – сколько платит арендатор. Если объект предлагается как арендный бизнес, а не просто помещение с ремонтом, то скрывать этого от Вас никто не станет. Предположим, арендатор оплачивает 45000 грн. по договору (с условиями которого непременно ознакомьтесь перед покупкой), и компенсирует отдельно коммунальные платежи согласно показателей приборов учета и квитанций. Допустим, что обещанный торг как раз перекроет расходы на оформление сделки. И мы не случайно оговорились, что агент продавца (т.е. Вы ему ничего не платите), т.к. если Вы решите обратиться к профессионалам, то следует прибавить сюда так же стоимость их услуг. Но их работа как раз и будет заключаться в том, чтобы аргументированно снизить объем затрат, представляя Ваши интересы. Давайте считать.Теперь рассчитаем чистый годовой доход , чтобы вычислить ставку капитализации:45000 грн. х 12 месяцев = 540000 грн. – общий доход. Поскольку арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные платежи, а как таковых расходов на эксплуатацию и управление нашим объектом не предвидится, то учтем лишь налоговую нагрузку как ФЛП на III-й группе (оптимальная для этого конкретного случая), которая включает в себя 5% от суммы общего дохода + соц. взнос (2016 год) + налог на недвижимость= 27 000 + 3 786, 64 + 6;450 = 37 236,64.
Таким образом, чистый годовой доход: I = 540000 – 37236, 64 = 502763, 36 грн, но т.к. нам цену объявляют не в гривне, то и эту цифру конвертируем в валюту, в которой нам предлагают объект (по курсу 26,335 грн. за $1 на момент написания статьи), получаем . Рассчитываем теперь ставку капитализации данного предложения, учитывая имеющиеся значения:R = $19091 / $375000 = 0,0509 или 5,09% годовых, учитывая взятый нами период. Мы не зря упоминали иностранных инвесторов в начале этой статьи. Их ожидания 12-14%.
Теперь, как инвестор, которого интересуют объекты со ставкой капитализации 13% годовых, применяя нашу формулу, высчитаем, сколько должен стоить этот офис, чтобы вызвать интерес, зная его стоимость аренды (ставка капитализации, которая интересна нам как инвестору) = $146853. Существенно отличается от заявленной стоимости не правда ли?
Важно! Для больших объектов следует учесть расходы на эксплуатацию (не путать с коммунальными) и управление зданием. Справедливости ради стоит отметить, что иностранные инвесторы, о которых идет речь в начале статьи рассматривают крупные объекты с многомиллионными инвестициями: торгово-развлекательные центры, бизнес-центры, гостиницы и крупные логистические комплексы. Такую высокую заявленную ставку капитализации в 12-14% годовых они обозначают, исходя из расчёта политических и экономических рисков, связанных сегодня с инвестициями в Украину. Для сравнения приведем инфографику ставок капитализации в других странах. Для локальных, опытных инвесторов, готовых покупать небольшие объекты в Киеве привлекательными являются ставки капитализации на уровне 9-12%, в зависимости от ликвидности объекта.В то время, как ожидания большинства продавцов (заявленные цены на недвижимость) все еще близки к прежним 6-8%. Именно такой «разрыв ожиданий» в сочетании с текущей экономико-политической ситуацией и является одной из основных причин по которым рынок сегодня менее активен. Но, тем не менее, все чаще попадаются адекватные в инвестиционном плане предложения.
ВЫВОДЫ: Доходный подход основан на умении прогнозировать прибыль, которую данный актив будет приносить в будущем. Другими словами, для того, чтобы оценить привлекательность актива на рынке, вам необходимо, в первую очередь, знать, какую аренду сегодня за него готов заплатить арендатор. Вам нужны агенты, которые не просто умеют хорошо продавать и красиво говорить по телефону, а еще и знают реальные правила игры на рынке АРЕНДЫ. Могут обоснованно, на конкретных примерах сказать адекватна ли заявленная цена аренды на тот или другой офис/магазин. Спрогнозировать насколько ликвиден этот вариант – как быстро и по какой стоимости можно сдать его в аренду, если завтра Ваш арендатор пожелает расторгнуть договор. Всегда берите годовой период, тогда Вам легко будет сравнить эффективность Вашей инвестиции с самой простой альтернативой – банковским депозитом. Очень многие привыкли применять к коммерческой недвижимости такое понятие как . Т.е. за сколько лет окупится тот или иной объект недвижимости при сдаче его в аренду. Речь именно о пассивном доходе, т.к. купить помещение и заниматься в нем собственным бизнесом – это тема другой статьи, а окупаемость там может быть совершенно разной, в зависимости от вида деятельности. Кому лень считать, подскажем аналогию между окупаемостью и ставкой капитализации:
- окупаемость 8,3 года и т.д.; Мы обещали научить Вас за минуту оценивать первичную эффективность выгодной инвестиции. Если стоимость аренды 1 квадратного метра в месяц (без коммунальных и НДС) равна 1% от стоимости 1 м2, то можете смело приступать к более детальному просчету. Аренда 1 м2 =500 грн. == Продажа 1 м2 = 50000 грн.