Класифікація офісних приміщень

Бізнес-центри класу А - це недавно введені в експлуатацію будівлі, які розташовуються в центрі міста, поблизу с метро, неподалік від ключових транспортних артерій, з особистим паркінгом, різними варіаціями планувань, високоякісними матеріалами обробки і комунікаціями, автоматичними системами життєзабезпечення.

Офісні приміщення класу А розміщуються в недавно відбудованих монолітно-каркасних або цегляних окремо стоячих будинків. У приміщеннях такого рівня зазвичай монтуються підвісні стелі і фальшполи, виходячи з цього мінімальна висота приміщення до установки стель небхідно, щоб була 3,5-3,6 метра, а в готовому офісі як мінімум 2,7 метра.

В офісах такого класу, як правило, встановлюють фальшпол - вид піднятого статі, використовуваного в виробничих приміщеннях. Між підлогою і фальшпідлогою проводяться інженерні мережі з виходом до окремого обладнання: інтернет-кабелі до комп'ютерів, телефонні кабелі до міні-АТС та ін. У деяких випадках фальшпол може бути на рівні, достатньому для того, щоб дозволити фахівцям повзати і навіть ходити під ним.

Підвісна стеля - обробна конструкція, що підвішується до основної стелі. Підвісні стелі застосовуються в декоративних цілях, для поліпшення акустики або придушення шуму, а також з метою створити закритий простір під основною стелею для розведення кабелів або труб, установки елементів освітлення, тому висота стель в таких приміщеннях до ремонту повинна становити 3,5-3, 6метров (після ремонту - не менше 2,7метра).

Особливим вимогам повинні відповідати вікна. Вони повинні бути виготовлені зі спеціального скла, яке не створює сонячних відблисків усередині офісу і не допускає перегріву простору. Також завдяки вдалому положенню вікон в приміщенні забезпечується хороша освітленість.

Високо оцінюються офісні простори, в яких загальна площа всього поверху являє собою одне відкритий простір, а перегородки від'єднують тільки сходові прольоти та ліфти. Проект будівництва бізнес-центру класу А повинен бути авторським, а не типовим. При будівництві повинні бути використані сучасні і якісні оздоблювальні матеріали. Як правило, всі внутрішні роботи робляться з урахуванням побажань майбутнього орендаря. Під час здачі приміщення іншому аредаторамі робиться капітальний ремонт.

У бізнес-центрах такого рівня обов'язковим має бути наявність систем централізованої вентиляції, запасного електрозабезпечення, пожежної безопастості, спеціальних засобів евакуації, а також централізованого кондиціонування (клімат-контроль). Територія бізнес-центру повинна цілодобово охоронятися, обородувани відеокамерами, датчиками руху, системою контролю доступу з ідентифікацією кожного відвідувача. Обов'язкова наявність розвиненої бізнес-інфраструктури, а саме охоронювані паркування, окремі телефонні лінії, власна міні-АТС, інтернет, конференц-сервіс, серверні, зали для переговорів, побутові приміщення, зони для відпочинку, кухні в офісах.

Бажано, щоб в бізнес-центрі була зона громадського харчування, а також фітнес-клуби з басейнами і саунами. Співробітники, які виконують обов'язки охорони будівлі і прілягающей території, крім того виконують ряд і додаткових функцій, таких як зустріч відвідувачів, консультування, супровід, узгодження візиту, запобігання входу в бізнес-центр агентів з реклами, расносчіков і інших непрошених гостей. Також за бажанням орендаря є можливість організувати спостереження за часом приходу і відходу содрудніков компанії.

У місті Києві офісні приміщення класу А можуть запропонувати такі бізнес-центри, як "101 Tower", "Парус", "Євразія", "Podol Plaza", "IQ Business Center" та інші.

Клас В (В +) Бізнес-центри У і В + класів за характеристиками практично не відрізняються від А класу. Часто, це і є будівлі класу А, яким більше 5-7 років. В клас допускає розташування не в центральних районах, паркінг меншого розміру і порівняно невеликі офіси. Всього кілька параментри відрізняють бізнес-центри У класа від класу А. В основному, будівлі, які відповідають параметрам класу А, але розташовуються не в діловому центрі прирівнюються до класу В або В +. Іноді собвественнікі бізнес-центрів класу В прирівнюють свої будівлі до В + класу для того, щоб завербувати великих орендарів або ж завищити орендну ставку.

Бізнес-центри В класу можуть бути і в нових будинках, і в реконструйованих, монолітно-каркасних або цегляних. Варіанти планувань можуть бути різними, але зазвичай немає можливості модернізувати простір або розширювати штат працівників. Однак свіжий офісний ремонт з фальшполами і підвісними стелями необхідний. Не обов'язково, щоб проект будівлі був за індивідуальним ескізом, допускається і типовий, правда, перший все-таки краще. Технічне оснащення нічим не відрізняється від класу А, в бізнес-центрі повинна забезпечуватися нормальна робота працівників і комунікація між ними.

Якщо в окремо стоячих просторах обязатяльним є центральне кондиціонування (клімат-контроль), то в громадських зонах допускається використання спліт-сістем.Что стосується системи безпеки, то вона повинна бути схожою з класом А, а ось система життєзабезпечення може бути не автоматичною, а приводиться в дію за допомогою персоналу бізнес-центру. Найчастіше, будівлі В класу здають офісні простори компаніям середньої ланки, а так же операційним офісах великих компаній, тим, які не виконують представницькі та іміджеві функції.

У місті Києві офісні приміщення класу В можуть запропонувати такі бізнес-центри, як "Ренесанс", "Sigma", "Олімпійський", "Флора Парк", "Vector" та інші.

Клас С своїми характеристиками схожий з класом В, але все ж існує ряд недоліків: розташування, обладнання, комунікації. І ці недоліки суттєво ускладнюють аредаторамі. Найчастіше офісні приміщення такого класу розміщуються в застарілих адміністративних або соціальних будівлях, далеко за межами центральних районів. Усталених вимог до бізнес-центрам такого рівня немає, точніше, їх може виставляти конкретний орендар, відштовхуючись від особливостей своєї діяльності: таким чином, в бізнес-центрі може бути Сучасне центральне кондиціонування, але разом з тим застарілий офісний ремонт.

Найпоширенішими бізнес-центрами в місті Києві являються будівлі класу С. Іноді такі будівлі називають офісними центрами або офісними будівлями. Всі бізнес-центри, які не відповідають характеристикам класів А і В, прийнято відносити до класу С.

На думку деяких київських ріелторів, для зручності необхідний ще клас D. У такому разі, клас С буде об'єднувати всі бізнес-центри, які можуть надати мінімальний комплекс послуг, а саме кондиціювання у вигляді спліт-системи, цілодобова охорона і хороший стан офісів. Всі інші будівлю слід визначати як D клас, вважають експерти. Але так, як на сьогоднішній день будівля С класу мають різні розташування, розміри, стану, то сігментіровать поки не вийде.

Справа в тому, що поки у нас немає усталеної класифікації бізнес-центрів, і до класу С зазвичай відносять недорогі офісні приміщення, які надають мінімальний набір послуг. В основному, всі офісні центри З класу є будівлями, побудованими за радянських часів. У минулому ці будівлі були дитячими садами, школами, науково-дослідними інститутами, державними структурами і т.д. Вони можуть бути як цегляними так і панельними, поширена коридорна система з окремими невеликими кабінетами.

Додаткових послуг трохи, можливо наявність їдальні, або невеликого магазину. Якщо говорити про охоронну систему, то варто зауважити, що обьектов повністю без нагляду ні, але найчастіше на місці охоронця сидить вахтер зрілого віку. І стоянка є далеко не в кожному офісній будівлі. У таких комплексах часто-густо виникають перебої з телефонами і Інтернетом через старі комунікацій. А ось локація бізнес-центрів З класу може бути різною.

Такі будівлі можуть розташовуватися як і в центральних районах Києва (наприклад Печерськ, територія заводу "Арсенал"), в діловій районі Києва (наприклад Лук'янівка, територія заводу "Артем"), і у віддалених районах (наприклад, промзони на Дарниці, Борщагівці і Відрадному. незважаючи на невисокий ступінь комфортабельності, вакантність бізнес-центро класу С часто менше, ніж в будівлях класу више. Експерти заявляють, що в цій ніші попит страбільний.

У місті Києві офісні приміщення класу С можуть запропонувати такі бізнес-центри, як "Нест", "Веста", "Форум Сателіт".