Классифицирование офисных помещений

Бизнес-центры класса А - это недавно введенные в эксплуатацию здания, которые располагаются в центре города, вблизи с метро, неподалеку от ключевых транспортных артерий, с личным паркингом, различными вариациями планировок, высококачественными материалами отделки и коммуникациями, автоматическими системами жизнеобеспечения.

Офисные помещения класса А размещаются в недавно отстроенных монолитно-каркасных или кирпичных отдельностоящих зданиях. В помещениях такого уровня обычно монтируються подвесные потолки и фальшполы, исходя из этого минимальная высота помещения до установки потолков небходимо, чтобы была 3,5-3,6 метра, а в готовом офисе как минимум 2,7 метра.

В офисах такого класса, как правило, устанавливаются Фальшпол— вид поднятого пола, используемого в производственных помещениях  между полом и фальшполом проводятся инженерные сети с выходом к отдельному оборудованию: интернет-кабели к компьютерам, телефонные кабели к мини-АТС и проч. В некоторых случаях фальшпол может быть на уровне, достаточном для того, чтобы позволить специалистам ползать и даже ходить под ним.

Подвесной потолок— отделочная конструкция, подвешиваемая к основному потолку. Подвесные потолки применяются в декоративных целях, для улучшения акустики или подавления шума, а также с целью создать закрытое пространство под основным потолком для разводки кабелей или труб, установки элементов освещения, поэтому высота потолков в таких помещениях до ремонта должна составлять 3,5—3,6метра (после ремонта — не менее 2,7метра).

Особым требованиям должны соответсвовать окна. Они должны быть изготовлены из специального стекла, которое не создает солнечных бликов внутри офиса и не допускает перегрева пространства. Также благодаря удачному положению окон в помещении обеспечивается хорошая освещенность.

Высоко оцениваются офисные пространства, в которых общая площадь всего этажа являет собой одно открытое пространство, а перегородки отсоединяют только лестничные пролеты и лифты. Проект строительства бизнес-центра класса А должен быть авторским, а не типовым. При строительстве должны быть использованы современные и качественные отделочные материалы. Как правило, все внутренние работы делаются с учетом пожеланий будущего арендатора. Во время сдачи помещения другому аредатору делается капитальный ремонт.

В бизнес-центрах такого уровня обязательным должно быть наличие систем централизованной вентиляции, запасного электрообеспечения, пожарной безопастости, специальных средств эвакуации,а также централизованного кондиционирования (климат-контроль). Территория бизнес-центра должна круглосуточно охраняться, обородувана видеокамерами, датчиками движения, системой контроля доступа с идентификацией каждого посетителя. Обязательно наличие развитой бизнес-инфраструктуры, а именно охраняемые парковки, отдельные телефонные линии, собственная мини-АТС, интернет, конференц-сервис, серверные, залы для переговоров, бытовые помещения, зоны для отдыха, кухни в офисах.

Желательно, чтобы в бизнес-центре была зона общественного питания, а также фитнес-клубы с бассейнами и саунами. Сотрудники, выполняющие обязанности охраны здания и прилягающей территории, кроме того выполняют ряд и дополнительных функций, таких как встреча посетителей, консультирование, сопровождение, согласование визита, предотвращение входа в бизнес-центр агентов по рекламе, расносчиков и других непрошенных гостей. Также по желанию арендатора есть возможность организовать наблюдение за временем прихода и ухода содрудников компании.

В городе Киеве офисные помещения класса А могут предложить такие бизнес-центры, как "101 Tower", "Парус", "Евразия", "Podol Plaza", "IQ Business Center" и другие.

Класс В (В+). Бизнес-центры В и В+ классов по характеристикам фактически не отличаются от А класса. Часто, это и есть здания класса А, которым больше 5-7 лет. В класс допускает расположение не в центральных районах, паркинг меньшего размера и сравнительно небольшие офисы. Всего несколько параментров отличают бизнес-центры В класа от класса А. В основном, здания, которые соответсвуют параметрам класа А, но распологаются не в деловом центре приравниваются к классу В или В+. Иногда собвественники бизнес-центров В класса приравнивают свои здания к В+ классу для того, чтобы завербовать больших арендаторов или же завысить арендную ставку.

Бизнес-центры В класса могут быть и в новых зданиях, и в реконструированных, монолитно-каркасных или кирпичных. Варианты планировок могут быть различными, но обычно нет возможности модернизировать пространство или расширять штат работников. Однако свежий офисный ремонт с фальшполами и подвесными потолками необходим. Не обязательно, чтобы проект здания был по индивидуальному эскизу, допускается и типовой, правда, первый все-таки предпочтительней. Техническое оснащение ничем не отличается от класса А, в бизнес-центре должна обеспечиваться нормальная работа работников и коммуникация между ними.

Если в отдельностоящих пространствах обязатяльным является центральное кондиционирование (климат-контроль), то в общественных зонах допускается использование сплит-систем.Что касается системы безопасности, то она должна быть схожей с классом А, а вот система жизнеобеспечения может быть не автоматической, а приводимой в действие с помощью персонала бизнес-центра. Зачастую, здания В класса сдают офисные пространства компаниям среднего звена, а так же операционным офисам больших компаний, тем, которые не выполняют представительские и имиджевые функции.

В городе Киеве офисные помещения класса В могут предложить такие бизнес-центры, как "Ренессанс", "Sigma", "Олимпийский", "Флора Парк", "Vector" и другие.

Класс С своими характеристиками схожий с классом В, но все же существует ряд недостатков: расположение, оборудование, коммуникации. И эти недочеты существенно затрудняют аредаторов. Зачастую офисные помещения такого класса размещаются в устаревших административных или социальных зданиях, далеко за пределами центральных районов. Устоявшихся требований к бизнес-центрам такого уровня нет, точнее, их может выставлять конкретный арендатор, отталкиваясь от особенностей своей деятельности: таким образом, в бизнес-центре может быть современнное центральное кондиционирование, но вместе с тем устаревший офисный ремонт.

Самыми распространенными бизнес-центрами в городе Киеве являються здания класса С. Иногда такие здания называют офисными центрами или офисными зданиями. Все бизнес-центры, которые не соответсвуют характеристикам классов А и В, принято относить к классу С.

По мнению некоторых киевских риелторов, для удобства необходим еще клас D. В таком случае, класс С будет обьединять все бизнес-центры, которые могут предоставить минимальный комплекс услуг, а именно кондиционирование в виде сплит-системы, круглосуточная охрана и хорошее состояние офисов. Все остальные здание следует определять как D класс, считают эксперты. Но так, как на сегодняшний день здание С класса имеют различные расположения, размеры, состояния, то сигментировать пока не получится.

Дело в том, что пока у нас нет устоявшейся классификации бизнес-центров, и к классу С обычно относят недорогие офисные помещения, которые предоставляют минимальный набор услуг. В основном, все офисные центры С класса являются зданиями, построенными за советских времен. В прошлом эти здания были детскими садами, школами, научно-исследовательскими институтами, госучреждениями и т.д. Они могут быть как кирпичными так и панельными, распространенная коридорная система с отдельными небольшими кабинетами.

Дополнительных услуг немного, возможно наличие столовой, или небольшого магазина. Если говорить про охранную систему, то стоит заметить, что обьектов полностью без присмотра нет, но зачастую на месте охранника сидит вахтер зрелого возраста. И стоянка есть далеко не в каждом офисном здании. В таких комплексах часто-густо возникают перебои с телефонами и интернетом из-за старых коммуникаций. А вот локация бизнес-центров С класса может быть различной.

Такие здания могут располагаться как и в центральных районах Киева (к примеру Печерск, територия завода "Арсенал"), в деловой районе Киева (к примеру Лукьяновка, територия завода "Артем"), и в отдаленных районах (например, промзоны на Дарнице, Борщаговке и Отрадном. Не взирая на невысокую степень комфортабельности, вакантность бизнес-центро класса С зачастую меньше, чем в зданиях класса више. Эксперты заявляют, что в этой нише спрос страбильный.

В городе Киеве офисные помещения класса С могут предложить такие бизнес-центры, как "Нест", "Веста", "Форум Сателлит".